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孵化器的两种半活法

独孤求败 2019-03-26 16:58 897
摘要:

孵化器的两种半活法:第一种活法,光明正大做二房东;第二种活法,回归初心做投资;第三种是“半条命”,产业园区做配套。

以服务的深度来衡量产业地产,可以粗略地划分三个层次:

一是没有产业主题的基础物业服务,主要提供以物业运营为重点的服务体系,关注物业管理、商务配套,常见于若干写字楼物业。主要目标是让办公更舒服,品味格调更高雅,商务会谈更便利,出行交通更快捷。

在这个层次上,盈利模式主要靠租金收入,只要给得起租金,就少有拒绝。高昂的租金本身就是产业选择的门槛,往往以总部经济、金融业为主。既然都是总部和金融业,事实上,也确实不再需要所谓的产业服务,客户本身就是产业龙头。因此,租金往往最高,客户往往最优,产业服务往往最少。严格来说,此类服务并不是真正的产业服务。

二是聚焦某些主题产业的行业服务,常见于各类主题产业园区。其往往定位于一个或几个主题产业,并围绕主题产业引进几家龙头企业,建立公共服务平台(如学术平台、测试平台、研发平台、会展平台、人才平台、设备装备平台、行业销售平台、资质申请平台等等),并引入若干上下游企业,实现主题行业上的资源整合和行业话语权。 

以主题行业作为产业选择的依据和门槛,往往大中小型企业均有。在相同的产业主题下,不同成长阶段的企业融合共生,形成较为完善的专业生态圈。其目标是,让生意变得更好做,让行业资源整合得最及时、最广泛、最前沿。

这是最正宗的产业地产服务体系。但凡叫得响的产业地产项目,都会有其突出的行业优势,比如张江高科的生物医药和集成电路,华夏幸福固安项目的航空航天,东莞松山湖的智能制造和新一代信息技术,贵阳贵安新区的大数据等等。

近年来,随着双创事业的发展,另一类更高难度的产业服务开始蓬勃发展,即专门针对初创型企业的产业孵化。

作为新生事物,其目前也有很多叫法,在对象上也略有差异,包括联合办公、孵化器、加速器、创客空间、众创空间、创业苗圃等等。

不论叫什么名字,产业孵化必须具备以下两点:第一要提供一个空间载体,如果没有空间载体,就与投资机构、生产性服务业无异;第二是服务早期创业团队,否则就配不上“孵化”二字。

产业孵化是上述三类产业服务中难度最高的。

物业服务是锦上添花,致力于外部条件的高大上,关注“诗”的问题;行业服务是资源整合,加速企业发展,关注“远方”的问题;产业孵化则是雪中送炭,既当妈(生存)又当爹(发展),关注“眼前的苟且”问题。

这么高的难度,这么新的商业模式,产业孵化商本身如何生存,也自然成了业内比较存疑的问题,毕竟产业孵化商也自诩是创业者背后的创业者。

典型的质疑是,如果政府停了租金减免、装修补贴、运营补贴之后,产业孵化商自身还能生存吗?换个角度理解,产业孵化赚的归根到底就是政府的快钱、风口钱。一旦风口过了,飞猪轻则摔个半死,重则灰飞烟灭。

本文不关心产业孵化载体叫什么名字(为行文方便,以下统称“孵化器”),不关心服务体系有多么牛逼,也不关心服务对象的细节差异。本文尝试讨论产业孵化自身的盈利模式,试图理清产业孵化如何生存的问题。

笔者认为,孵化器只有两种半活法。

第一种活法,光明正大做二房东

之所以把产业孵化列为二房东,是因为大多数孵化器的收入来源确实是入驻企业的租金,其成本就是对业主的租金和装修投入。在财务模型面前,一切不用装逼。孵化器作为产业地产的一种业态,这也是其地产属性的根本表现。

“二房东”,乍一听有点贬义的味道,但如果换个词,可能立马高大上——资产运营商!

业主招不到商,我能招到;业主不懂装修风格,我能懂团队偏好;业主不懂产业服务,我能当个产业保姆;业主只能租到较低价格,我凭什么不能提高租金,正大光明赚个差价呢?这对业主来说,也是提升物业价值的表现——完全符合笔者前文《算一笔收益账:产业地产自持物业的逻辑》(以下简称《自持》)中的第二条逻辑。

业主、孵化器、入驻团队三者共赢,赢的就是充分激活了物业的价值,盘活了低值资产。有的孵化器一听别人说他是二房东,就急于辩解,试图撇清关系,其实没必要!

二房东活得好吗?算账最清楚。

以深圳某典型孵化器为例,运营面积5000平米,装修投入1000元/平米,支付业主租金50元/平米/月,招商平均租金100元/平米/月(工位也可以换算成平米),年平均出租率90%(在孵化器太多,创业团队不够用的当下,这个出租率已经非常好了),运营团队5人(总经理1人、招商及策划2人、物业行政1人、孵化服务1人),平均人力成本10000元/月/人,每年其他运营费用50万元(活动推广、媒体宣传、行政办公、交通差旅、基础物业等等)。

按此价算,一次性投入装修成本500万元,分5年折旧,则每年100万元,年租金成本300万元,人工成本60万元,运营成本50万元,年成本总计510万元。每年租金收入100*5000*90%*12=540万元。年毛利润仅仅30万元。

需要注意的是,上述假设的租金翻倍、平均出租率90%已经是行业最高水平。绝大多数孵化器还难以做到,基本处于亏损状态,故而时有倒闭的新闻传出。

但当加上各类政府补贴以后,情况就不一样了。5000平米的孵化器,少则每年补贴100万以上的运营费用,多则再全额补贴租金、装修款。因此,认为孵化器目前赚的就是政府补贴,也没有错误。毕竟产业孵化的本质是一种公共服务产品,是倾斜公共资源去培育长远的产业基础。孵化器代行了政府职能,是政府产业培育的抓手。

但政府补贴又能补多久呢?孵化器在2015年大规模铺开,大量补贴同年开始启动,补贴期一般2~3年,2018年便是第一批取得补贴的孵化器的最后期限。2019年补贴停止以后,这些仰人鼻息的孵化器何去何从?在这三年补贴期中,孵化器又沉淀了多少资产和本事,来应对即将到来的市场化竞争?

孵化器三年的发展,笔者认为需要形成三大核心能力,才能在补贴停止后能继续自我生存和发展。

一是必须锁定成本、提升租金水平、降低空置率,使得单一项目达到盈利,不能继续亏损。物业早期盈利能力不高是普遍现象,但在笔者《自持》一文中提出,物业的价值要依靠运营服务来提升,随着时间推移、租金上涨、空置率降低来逐年兑现。

值得注意的是:《自持》案例中,物业是自己的,所以时间不论多长,价值都是自己的。但对于孵化器而言,物业是别人的,第一难以锁定未来的租金成本(业主也会涨价),第二更面临着孵化器把物业炒热、到期却被业主清退的风险,落得个给他人做嫁衣的境地。

因此,二房东模式一个核心要点就是对业主的租期要足够长,租金年增长要足够低,才能产生类似于自持物业的效果,锁定成本。

但相对于传统做二房东的企业来说(如雷格斯等),很多孵化器其实还没有意识到这一点,大多数签订的租期在5年左右,有的甚至才3年左右。究其原因,其实大多数孵化器在成立之初就是奔着政府补贴去的,算账的模型里面就存在补贴,根本没有考虑一旦失去补贴,模型是否还成立的问题——这是风口下的短视。

二是必须扩大规模,形成规模效应。按照上述优秀案例看,即便单个项目盈利,其利润也微乎其微,抗风险能力非常低,稍微“年份”、“区域”不好,就可能亏损倒闭。

因此,要想取得长远的发展和稳定的运营,必须做大规模。一方面通过规模降低人均管理面积,集中提供产业孵化能力;另一方面增强总体抗风险能力,单个项目亏损,还有其他项目来弥补。可以预见,孵化器的合纵连横是早晚的事——不少联合办公企业已经开始了并购和整合。

三是将空间视为流量入口,要具备产业孵化服务的盈利能力。孵化器和传统二房东的不同,应该是除了租点物业外,还需要提供产业孵化服务。

但到底有多少孵化服务能转化为盈利呢?在写字楼和产业园区的产业服务中,真正能盈利的少之又少(租会议室、租广告位不算产业服务,只是空间载体的一部分价值体现)。笔者访谈过的企业中,几乎都将产业服务作为成本来考虑。

服务写字楼、产业园区中“高富帅”企业尚且如此,服务产业“Diao Si”的孵化器,不被当成扶贫和公益就不错了,遑论从中赚钱。

更何况,真正可能赚钱的产业服务,比如FA、补贴申报、法律服务、财务服务、人力服务等,市场上已经有了非常多的专业机构在做,且每个行业本身也已经是一片红海。孵化器和此类专业的生产性服务业相比,也没有太多的优势,大多数还是一个渠道和桥梁作用,盈利能力更差。

哪家孵化器的产业服务真正形成了赚钱能力,欢迎留言,笔者希望能来深入学习。

第二种活法,回归初心做投资

孵化器服务产业穷小子,指望在穷小子身上赚钱是不现实的,听起来也没那么崇高。孵化器的核心是要把穷小子变成高富帅,但穷小子成了高富帅跟孵化器又有什么关系呢?如果仅仅是按照第一种活法,收个租金,确实没有关系,离开了,最多挂个牌子成功毕业。但如果在穷小子变高富帅的过程中做了股权投资,则孵化器就成了高富帅的半个爸爸,关系就大了。

因此,按照第一种活法的孵化器,在笔者眼中还不是真正的孵化器。笔者提出一句口号,叫做“不以股权投资为目的的孵化器就是耍流氓”,当然这句话有点粗俗,上不得台面,所以后来笔者在公开场合换了个说法,叫做“以股权投资为目的的孵化器才是创业者的事业合伙人”。

接下来,两个问题来了。

一是市场上专业的投资机构众多,孵化器如何才能脱颖而出呢?

笔者的实践结果是,不需要脱颖而出,只需要拥有跟投机会。PE投资,好的项目大多属于抢份额,你抢了,我就没有了,所以很难说合投。但对于孵化器服务的早期项目而言,基本都还在争取投资的阶段,有更多的人投资,往往不是什么难事。

基于这个事实,孵化器要做的就是通过空间平台,不停地集聚项目,通过运营服务,不停地提升项目,通过规模效应,要成为投资机构的重要项目渠道。当投资机构看中项目后,让投资机构去做尽调、行业研究、估值分析、合同谈判,专业的人做专业的事,而孵化器要做的就是在投资机构看中的项目中,优中选优,做好跟投。笔者设立的孵化器——星河·领创天下,可以不收租金、甚至也可以同时不收股权,但有一点必须要做的,就是下一轮融资的跟投权。其拥有自主股权投资品牌星河创投,总规模近50亿元。

当然,做好跟投也不是简单的事情。在条件许可的情况下,孵化器也要培养自己的投资团队,才能做到优中选优,慢慢逐步过渡到领投,最终用业绩说话,具备做GP发行基金的能力。否则,孵化器的自有资金也投不了几个项目。

二是现金流怎么平衡?为了做专业,要养投资团队;为了跟投权,要不收或者少收租金;为了投项目,还要前期消耗自有资金。所有的投入都在前端,所有的退出都是长线的VC投资逻辑,短期现金流几乎无法流动。

对不起,事实就是这样,短期内做不到资金平衡。

本质上,做孵化和做投资就是长线的事情,除了情怀外,还必须看得懂股权投资的逻辑、耐得住股权投资的寂寞、具备支撑股权投资前期投入的实力。

所以,笔者不看好小打小闹做孵化器的方式,这不符合孵化和投资的根本逻辑。政府资金能帮一点忙,但帮不长久。要么一开始就大投入,要么在过程中不断融资平衡短期现金流。除此以外,笔者没有看到其他办法。如有,也希望大家留言,笔者愿意来学习调研。 

第三种是“半条命”,产业园区做配套

如果我们把格局再放大一点,跳出孵化器自身,站在产业园区的角度来看孵化器,则有了“退一步海阔天空”的感觉。

从产业园区来讲,孵化器有四个方面的作用:一是产业园区希望打造全生命周期的产业服务体系,需要建立容纳初创企业的空间平台;二是产业服务也需要各类资源积累的载体,孵化器作为政策支持的对象,具备天然的优势;三是孵化器短小精干,船小好掉头,容易快速迭代,对于园区大盘子来说是轻资产、轻投入,试错成本低;四是孵化器品牌效应强,可以快速带动园区整体品牌建设。

因此,近年来产业园区配套孵化器逐渐成了趋势。在产业园区的视角中,孵化器就成了产业服务大项里的内容,既然产业服务都是成本单位,那孵化器就更是成本单位了。孵化器前期就没有了生存压力,当然也沦为了一个部门。所以说,这是孵化器的半种活法,得靠大园区养活。而后期,孵化器如何自立,如何从成本单位,逐渐变成独立盈利主体,又依赖于自己在前面两种活法上的突破。

总的来说,上述三种活法,既可以独立运作,但更适合综合运作:前期靠产业园区配套养活,中期靠二房东租金盈利,长期靠投资收益。

最后透露一下,孵化器还有一个核武器,结合产业地产威力巨大。但佛曰不可说,道曰道可道非常道,笔者也就卖个关子,当作留白,有待后文分解。

(作者:阎镜予,香港中文大学博士,星河产业集团副总裁,星河创投创始人兼总经理。曾任职深圳市发改委,负责深圳市23个战略性新兴产业基地集聚区的规划建设工作,参与制定深圳市总部经济政策,目前负责星河WORLD园区的管理运营。)

来源:36kr

作者:阎镜予

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